›

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату. Продать комнату в общежитии Что нужно для продажи комнаты в общежитие

Продажа комнаты в общежитии в своих требованиях и последовательности практически идентична любой иной сделке с продажей жилья. Однако, так же как и любой иной объект, оформление не лишено некоторых индивидуальных нюансов, зная о которых можно продать комнату не только быстро, но и максимально выгодно.

Первое, что нужно отметить, отвечая на вопрос, как продать комнату в общежитии, это тот факт, что никакие сделки невозможны с данной жилплощадью в том случае, если она отнесена к категории специализированного фонда. При этом даже из такой ситуации в Жилищном кодексе Российской Федерации имеет выход. Например, можно продать комнату на условиях, что после этого она не перейдет в частную собственность, а останется на балансе муниципального органа.

Для оформления сделки потребуются заранее подготовленные документы и договор. Однако перед этим важно, чтобы нынешний владелец комнаты в общежитии оформил с муниципалитетом соглашение о социальном найме, которое будет служить основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только после того, как это свидетельство будет на руках владельца, можно говорить о заключении каких-либо сделок.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

С чего начинается оформление

Российское законодательство гласит, что реализация своего права на, которая обязательна в большинстве случаев для его продажи, возможна, если:

  • Общежитие числится на балансе местного муниципального органа;
  • Первоначально здание принадлежало государству;
  • Эксплуатация недвижимого объекта осуществляется исключительно по его целевому назначению.

При соблюдении всех трёх вышеперечисленных условий физическому лицу необходимо обратиться непосредственно к муниципалитету и заключить с ним договор социального найма , если он не был подписан ранее. Далее комнату нужно приватизировать. В целом процедура идентична стандартной приватизации любого иного недвижимого объекта.

Если по каким-либо причинам не удаётся, решить вопрос можно только через суд. Для этого нужно будет подать исковое заявление и приложить к нему следующие документы:

  • Технический план и паспорт;
  • Справка из ЕГРП с подтверждением оснований на приватизацию.

Имея на руках перечисленный пакет документов, собственник может находить покупателя и обращаться в регистрационную палату для оформления договора купли - продажи.

Представитель государственного органа примет у вас все документы и назначит срок по истечению, которого будет происходить регистрация прав собственности нового владельца.

Следует отметить, что в целом вся сделка купли – продажи комнаты в коммунальной квартире практически не отличается от стандартной процедуры приобретения объекта недвижимости.

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату. То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию. В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

Приватизация комнаты

По большей части процедура приватизации части коммунального жилья, осуществляется по тем же законам, что и оформления права собственности на обычную квартиру. Однако существуют и некоторые отличия, учитывать которые необходимо начиная со сбора всех нужных документов.

Основная особенность приватизации такого жилья заключается в том, что человек может оформить право собственности только на принадлежащую ему комнату. А вот места общего пользования (кухня, ванная комната, туалет, коридоры и т.д.) будут разделены между всеми собственниками. В случае продажи приватизированного имущества, владелец сможет передать право собственности лишь на саму комнату и на установленную долю во всем остальном помещении.

Для того чтобы начать процесс приватизации владельцу необходимо обратится в Управление жилищной политикой района, где человеку разъяснят всю дальнейшую процедуру и составят список необходимых документов. В большинстве случаев этот перечень выглядит следующим образом:

  • Заявление на реализацию своего права собственности. Данный документ должен быть подписан всеми жильцами, прописанными в комнате
  • Технический и кадастровый паспорт помещения
  • Паспорта и свидетельства о рождении участников приватизации

Собрав все необходимые документы, собственник отправляется в Департамент жилищной политики, где происходит составление самого договора о приватизации. При проведении данной процедуры обязательно должны присутствовать все, желающие оформить право собственности. Как правило, оформление необходимых бумаг происходит в течение 2 недель.

Заключив такой договор, вы обращаетесь в органы государственной регистрации , где вам на руки выдадут свидетельство о приватизации. Финальным этапом всей процедуры будет посещение органов БТИ, где вашу комнату поставят на технический учет уже в качестве частной собственности.

Комната в общежитии

Свои определенные особенности имеет и проведение сделок с таким видом недвижимости, как комната в общежитии.

Купля-продажа

Человек не сможет продать комнату в общежитии, которое относится к специализированному жилому фонду. Однако статья 7 Жилищного Кодекса РФ разрешает проведение этой процедуры при условии, если общежитие будет принадлежать государственному учреждению и находится на балансе муниципалитета. Таким образом, жилое здание приравнивается к многоквартирному дому.

Далее вам необходимо заключать договор социального найма с главой муниципалитета и на основании этой бумаги получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимости. Выдачей такой документации уполномочены заниматься органы Росреестра.

Получив свидетельство на руки, вы имеете полное право осуществлять сделку купли – продажи своей собственности. Единственное, что вам предстоит сделать – это оповестить о предстоящей продаже своих соседей по общежитию. Согласно закону, они имеют привилегии в праве покупки объекта недвижимости. Если ваши соседи не желают приобретать продаваемую жилплощадь, получите от них нотариально заверенный письменный отказ и приступайте к поиску потенциальных покупателей.

Сделка купли – продажи комнаты в общежитие происходит при участии органов Росреестра. Обращаясь в данную структуру, собственник должен иметь на руках следующие документы:

Приватизация комнаты

Закон говорит о том, что реализовать свое право на приватизацию комнаты в общежитии можно в следующих случаях:

  • Жилое помещение должно значится на балансе муниципалитета
  • Изначально общежитие было собственностью государственной структуры
  • Помещение используется исключительно по назначению

Если ваша комната относится к вышеуказанным пунктам, необходимо обратится к главе муниципалитета и составить договор социального найма, на основании которого и будет проводиться дальнейшая процедура приватизации. Следует отметить, что этот процесс не особо будет отличаться от стандартного оформления права собственности на обычную квартиру.

Во всех остальных случаях владельцу придется обращаться в суд и отстаивать свои права на приватизацию там. Для рассмотрения вашего дела, в судебную инстанцию нужно подать такие бумаги:

  • Технический паспорт комнаты
  • Выписка из единого государственного реестра

Если ваш иск будет удовлетворен, суд обяжет представителей муниципалитета заключить с вами договор социального найма, на основании которого вы сможете получить свидетельство о праве собственности на комнату.

Проект «Супрематизм» - застройка набережной Яузы

Объявлен победитель творческого конкурса, организатором которого выступал Московской Союз Архитекторов а также Центр Урбанистики. Задачей конкурсантов было создание эскиза по застройке участка Москвы, расположенного на улице Красноказарменной. Эскиз должен быть разработан на девять гектаров.

Увеличение застройки площади жилого сектора в новой Москве на 29 %

Департамент развития Москвы информировал о том, что плановые показатели застройки жилья на новых территориях давно превышены.Взят промежуток равный восьми месяцам. Ввод жилого фонда выше на 29 %. Сравнение проводилось по данным такого же периода в 2013 года. Повышение площади до 1 млн. кв. м., по информации от пресс-службы департамента.

Срочный выкуп

В жизни бывает множество ситуаций, когда требуется быстрый выкуп квартир для того, чтобы в короткие сроки продать недвижимость и получить за нее деньги. Но всем известно, что продажа квартиры может затянуться из-за следующих процедур:

  • Подготовка документации
  • Поиск покупателя (часто через риэлтора, но иногда и самостоятельно)
  • Заключение договора купли-продажи
  • Перерегистрация недвижимости.

Если необходим срочный выкуп квартир в Москве, то единственно правильным вариантом будет обращение к услугам надежного агентства по недвижимости. Несмотря на то, что продавец может потерять какой-то процент от рыночной цены на квартиру, он будет избавлен от множества хлопот, утраты времени и нервов. Помните, что за этот процент сотрудники агентства занимаются быстрым оформлением документации, выполняют услуги посредничества и принимают на себя риск, так как нет никакой гарантии, что впоследствии агентство продаст недвижимость дороже.

Операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, всегда сложнее аналогичных сделок с жилыми объектами, владеют которыми единоличные хозяева. В этой статье мы выясним, каковы особенности продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире, общежитии, на что следует обратить внимание, чтобы дело свершилось максимально быстро, гладко, успешно, прочитайте нашу статью.

Приватизация – обязательна

В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость , находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее. Если с коммунальной квартирой все более-менее понятно и стандартно (процесс приватизации ее части практически ничем не отличается от аналогичной процедуры с отдельной жилплощадью в обычном доме), то с общежитием вопрос несколько усложняется.

Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.

В связи с вышесказанным, главный совет, который можно дать тем, кто интересуется, как без «подвоха» купить комнату в общежитии, таков: проверяйте законность прав продавца на недвижимость (это легко подтвердить выпиской из ЕГРП). Обратите внимание, как была осуществлена приватизация жилья, мирным путем или по решению суда в случае споров с сособственниками, балансодержателем. Это особенно актуально, если с момента приватизации не прошло 3 года (не истек срок исковой давности). Если комната в общежитии была переведена в личную собственность нелегально (или не совсем легально), ее могут забрать у владельца, одновременно признав в судебном порядке недействительность купли-продажи.

В остальном, различий между механизмами продажи комнаты в общежитии и в коммуналке нет. Подробности процесса – далее.

У соседей – преимущества

Итак, как продать комнату в коммунальной квартире или общежитии? Первым делом необходимо поставить в известность о вашем решении соседей по коммуналке. Это связано с тем, что закон наделяет их правами приоритетных покупателей. То есть, если владельцы других комнат по соседству изъявят желание приобрести вашу жилплощадь, вы обязаны продать ее им, а не третьим лицам. Разумеется, на своих условиях, по самостоятельно установленной цене.

Чтобы соблюсти предписание, нужно за месяц до предполагаемой продажи разослать соседям письменные извещения с уведомлением о вручении. Можно это сделать через почту, заказными письмами, но лучше – подключив нотариуса. В дальнейшем вам потребуется официально доказать, что никто из совладельцев не пожелал выкупить у вас имущество (если так и произойдет). В извещении должны быть указаны условия продажи, цена жилплощади, ее характеристики, адрес.

Уточним, что извещать о намерениях реализации комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры, необходимо только собственников остальных ее долей, а не всех, кто прописан там. Если среди соседей-сособственников имеются несовершеннолетние дети, требуется отправить подобные извещения и в органы опеки.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии

Выждав 30 суток со дня рассылки извещений, можно приступать к непосредственному процессу реализации жилого имущества (соответственно, покупателем может стать и кто-то из соседей). Если удастся получить письменные отказы владельцев других помещений в коммуналке от покупки вашей доли раньше установленного срока (1 месяц), продажу можно осуществить сразу же, как только бумаги окажутся у вас на руках. Бывает и такое, что купить соседнюю жилплощадь проявляют желание несколько человек одновременно. Выбирать, кому именно продать имущество, волен сам продавец.

Кстати, продавец вовсе не обязан предупреждать о своих планах родственников или членов семьи, если они не являются законными совладельцами, а просто проживают/прописаны в комнате. Но это, прежде всего, вопрос этики и человеческих взаимоотношений. А вот без письменного согласия на продажу сособственников недвижимости ему не обойтись.

Обозначим порядок продажи комнаты в коммунальной квартире или общежитии:

  1. Подготовка документов.
  2. Поиск покупателя (если это третье лицо, а не сосед, готовый выкупить ваши квадратные метры).
  3. Снятие с регистрации по месту жительства всех прописанных на продаваемой жилплощади.
  4. Составление договора купли-продажи.
  5. Подписание договора с покупателем, осуществление расчета.
  6. Передача объекта новому владельцу (составляется акт о приеме-передаче комнаты).

Список необходимых документов:

  • паспорта всех собственников комнаты, если их несколько;
  • разрешение на продажу недвижимости от совладельцев (при их наличии);
  • согласие на сделку органов опеки, если один из совладельцев – несовершеннолетний;
  • почтовые уведомления о вручении извещений собственникам других долей в коммуналке о намерениях продать комнату, либо нотариально заверенное подтверждение о соблюдении данного условия;
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • кадастровый паспорт, справка из БТИ с экспликацией помещения;
  • справка из домоуправления о том, что в комнате никто не прописан;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Сделка заключается у нотариуса, экземпляры договора выдаются продавцу и покупателю. После осуществляется регистрация права собственности на недвижимость нового владельца (можно оформить самостоятельно или, за определенную плату, через того же нотариуса).

Подводные камни продажи и покупки комнаты в коммуналке

Хорошо, когда все хорошо (извиняемся за тавтологию). Но в ходе продажи или покупки комнаты в коммунальной квартире нередко имеют место и «подводные камни», опасные для обеих сторон.

Так, соседи по коммуналке могут сознательно препятствовать продаже комнаты (или уведомить о своих намерениях некоторых из них не представляется возможным). Чтобы не зависеть от чужих решений, можно оформить отчуждение жилой площади в виде дарения новому владельцу. Однако в данном случае хозяин комнаты рискует остаться и без денег, и без жилья – порядочность покупателя и тот факт, что он в полной мере рассчитается за «подарок» невозможно гарантировать.

Другой вариант – подарить покупателю малую часть недвижимости, а затем, как уже полноправному соседу, совладельцу квартиры, продать оставшуюся жилплощадь. При таком раскладе рискует уже покупатель: «легальные» соседи, противостоящие этому соглашению, могут оспорить сделку как притворную, доказав в суде ее фиктивность (что, правда, не всегда осуществимо).

Еще один важный момент. Цена комнаты, указанная в договоре купли-продажи, должна быть не ниже заявленной в извещениях другим хозяевам коммуналки. По закону, владелец доли в коммунальной квартире не может продать ее третьему лицу дешевле, чем предлагал своим соседям. В противном случае, собственники соседних помещений могут также инициировать признание сделки недействительной ввиду ее неправомерности.

Подобные инциденты не исключены, если продавец намеренно завысил стоимость своей комнаты в извещениях, чтобы продать ее третьему лицу, или же участники сделки банально договорились сэкономить на налогах. Вывод: в интересах покупателя проконтролировать, чтобы в документах фигурировали реальные цифры. Юридическая безопасность – прежде всего.

Процедура продажи комнаты в общежитии ничем существенно не отличается от процедуры продажи любого другого жилого объекта, но имеет свои нюансы, их необходимо принять во внимание, тогда успешно, выгодно и быстро продать комнату не составит труда.

С чего начать?

Прежде всего, на комнату в общежитии, которая продается, необходимо собрать все документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • выписку из домовой книги;
  • документ-основан ие, подтверждающий факт, что продавец является собственником помещения;
  • копию лицевого счета, если расчет будет производиться через безнал;
  • справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • разрешение органов опеки, если в комнате прописан инвалид или несовершеннолетн ий ребенок;
  • другие документы.

Оформлением всех необходимых документов занимается Регистрационная, Кадастровая палата или БТИ. Так как некоторые документы могут выдаваться в течение 5 - 30 дней, их сбор лучше произвести сразу после того, как принято решение о продаже комнаты.

Если комната в общежитии не приватизирована, желательно пройти эту процедуру, в противном случае в процессе оформления сделки могут возникнуть проблемы, которые придется решать в судебном порядке.

Приступаем к поиску покупателя

Поручить задачу продажи комнаты в общежитии лучше всего риэлтору. Он поможет быстро и выгодно продать помещение, к тому же возьмет на себя все организационные вопросы, а также предоставит юридическое сопровождение сделки. Единственный минус работы с риэлтором заключается в том, что за его услуги придется отдать определенный процент от суммы, вырученной за комнату. Можно также попробовать продать комнату в общежитии самостоятельно. В таком случае необходимо составить объявление и разместить в средствах массовой информации, а также в интернете. Сфотографируйте комнату в светлое время суток с выгодных ракурсов. И можно заняться размещением объявлений о продаже комнаты, начать можно например .

Готовим комнату в общежитии к «смотринам»

Перед тем как показать покупателю комнату, ее необходимо должным образом подготовить:

  • из помещения рекомендуется вывезти мебель, это позволит визуально увеличить пространство;
  • по возможности в комнате лучше всего сделать недорогой косметический ремонт;
  • если есть балкон, его необходимо очистить от мусора и хлама, чтобы покупатель мог свободно оценить открывающий из него вид;
  • привести в порядок общий санузел и кухню, в лучшем случае отремонтировать.

Показывать комнату в общежитии лучше всего в тот момент, когда соседи на работе. Лишнее столпотворение может «испугать» потенциального покупателя.

Приступаем к документальному оформлению сделки

И так, покупатель найден, условия выезда из комнаты, конечная цена за нее и способы выплаты согласованы. Осталось только за малым - определить дату заключения сделки и оформить у нотариуса договор купли-продажи после передачи денег. К нотариусу можно обратиться любому, желательно, чтобы вы предварительно согласовали с ним все вопросы. На этом процедуру продажи комнаты в общежитии можно считать завершенной.

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом .

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.



Комментарии (157)

Елена | 2018/01/10

Здравствуйте,мне подсказали,что продать комнату в трехкомнатной квартире можно так:составляется договор дарения на 1/100 доли,а затем договор купли-продажи остальной доли.какой из этих договоров надо заверять у нотариуса и выгодно ли это,законно ли это?Комната на нас с мужем в общей совместной собственности?

admin | 2018/01/17

Здравствуйте Елена! Поскольку квартира является вашей совместной собственностью, а ваш брак не расторгнут, то для продажи доли вам потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу доли. Указанный вами способ продажи доли в квартире не совсем соответствует действующему законодательству. В соответствии с последними изменениями в законе «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению

Татьяна | 2018/05/16

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, как я могу узнать, что жильцы решили продать квартиру по цене, ниже, указанной в извещении?

admin | 2018/05/24

Здравствуйте Татьяна! Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр как заинтересованное лицо, имеющее преимущественное право покупки, поскольку именно в Росреестр предоставляется договор купли-продажи с указанием цены договора.

Светлана | 2018/07/24

Добрый день! Подскажите, в каком законе указано, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты?

admin | 2018/08/01

Здравствуйте Светлана! Норма о преимущественном праве покупки содержится в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 250: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее».

Евгения | 2018/09/06

Здравствуйте! Правильно ли я понимаю, что у продавца комнаты должно быть официальное (“бумажное”) доказательство уведомления соседей о продаже, а также официальный отказ соседей (в случае, если с соседями нормальные отношения)? Или же достаточно только нотариально заверенного отказа?

admin | 2018/09/21

Здравствуйте Евгения! Положения Гражданского кодекса о реализации преимущественного права покупки доли не содержат условия об обязательном предоставлении отказа, а только о наличии подтверждения уведомления других собственников о продаже. Таким образом, у вас для регистрации сделки купли-продажи в Росреестре должны быть нотариально заверенные уведомления о продаже, то есть, доказательство уведомления собственников о продаже на бумаге.

admin | 2018/10/01

Здравствуйте Галина! Да, законодательство РФ в данном вопросе права собственника никак не ограничивает. Кроме того, дарение является безвозмездной сделкой и не требует согласия иных участников долевой собственности.

Маргарита | 2018/11/30

Здравствуйте, хочу купить комнату в коммунальной квартире за наличку. Покупаю через агенство. Через некоторое время риелтор позванил и сказал что я должна заплатить за письма которые рассылают собственикам. Разве я должна плотить за это? И мне предложили овансовое соглашение внести, что это?

admin | 2018/12/09

Здравствуйте Маргарита! Да, согласно внесенным изменениям в законодательство, а именно – в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все сделки по купле-продаже долевой собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В вашем случае вам предложили как покупателю понести расходы продавца на оформление нотариально удостоверенных извещений о продаже квартиры (долей) продавцами. Несение данных расходов одной из сторон устанавливается по соглашению. Вы вправе отказаться от несения таких расходов, а также от внесения аванса по договору купли-продажи и обратиться в какое-либо другое агентство по сопровождению сделок с недвижимостью.

Альбина | 2018/12/08

Здравствуйте!Мне соседи прислали уведомление о намерении продать свою комнату за определенную цену.я ответила согласием. А сейчас они говорят, что неправильно указали цену. Что есть еще долги по коммуналке, и их тоже надо оплатить. Если не хотите, то сторонний покупатель готов купить. Или же платите больше. Мы пришлем вам новое уведомление. Правы ли они? Что делать в этом случае?

admin | 2018/12/20

Здравствуйте Альбина! Да, к сожалению, соседи вправе прислать вам новое уведомление с установлением новой продажной цены за долю в праве собственности на жилое помещение, поскольку их действия не нарушают положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении вашего преимущественного права покупки.

инга | 2018/12/18

Добрый день, если я правильно поняла, мне нужно отправить почтой соседям по квартире уведомление. Если они его не получили и не ответили, то получив на почте уведомление я могу его представить при сделке как подтверждение их отказа?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Инга! Если ваша квартира находится в долевой собственности, то с учетом изменений в законодательстве от 02 июля 2016 года (а именно – внесение изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») вам необходимо будет направить соседям уведомления о продаже доли через нотариуса, поскольку на настоящий момент все сделки с отчуждением долей в праве собственности подлежат обязательному нотариальному удостоверению (в том числе, и уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки).

Илона | 2018/12/20

Добрый день.
Нотариально заверять отказ при продаже ДОЛИ!! а если я продаю выделенную комнату с отдельным лицевым счетом, достаточно письменного уведомления и отказа соседей по почте заказным письмом?

admin | 2018/12/28

Здравствуйте Илона! Если ваша комната в коммунальной квартире является самостоятельным жилым помещением и не является объектом долевой собственности, нотариально заверенные уведомления в вашем случае отправлять не надо, для соблюдения преимущественного права покупки соседей согласно статьи 42 Жилищного кодекса РФ, статьи 250 ГК РФ достаточно будет письменного предложения о покупке и письменного отказа соседей или отсутствия ответа в течение 30-ти дней с момента получения уведомления.

Ирина | 2019/01/02

Здравствуйте, я и моя дочь являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире по 1/2 доли.
Если соседи других комнат имеют несовершеннолетних детей у которых тоже есть доля в собственности, письма с уведомлениями надо отправлять на каждого человека имеющего долю в собственности, или одно – на каждую комнату в коммунальной квартире? И нужно ли потом заверять уведомления у натариуса? Спасибо заранее.

admin | 2019/01/18

Здравствуйте Ирина! Если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, то уведомление о продаже направляется законному представителю ребенка (родителю) с указанием на собственника жилья (ребенка). В связи с последними изменениями в законе №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все уведомления о продаже долей в коммунальной квартире направляются строго через нотариуса. Таким образом, вам необходимо обратиться к любому нотариусу в регионе вашего проживания.

Лариса | 2019/01/27

Здравствуйте! Мой отец живет в двухкомн. коммуналке. Хозяйка второй комнаты умерла лет десять назад, в комнате никто не прописан, но живет внук бывшей хозяйки. Хотим продать свою комнату. Должны ли мы перед продажей спрашивать согласия соседа. Комнаты приватизированы. Спасибо.

admin | 2019/02/05

Здравствуйте Лариса! Если после смерти вашей соседки кто-либо из ее родственников вступил в права наследства, а имущество не было признано выморочным, вам необходимо обратиться к нотариусу для направления уведомлений о продаже принадлежащих вам долей в праве собственности на недвижимое имущество для соблюдения преимущественного права покупки соседей в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Татьяна | 2019/02/15

Добрый день. Прошу разъяснить разницу между долями в общей коммунальной собственности, когда применяются нормы 122-ФЗ (уведомление направляется через нотариуса) и когда комната является самостоятельным жилым помещением, не являясь объектом долевой собственности, когда достаточно направить предложение о покупке. К какому из случаев относится следующий пример: в долевой собственности у меня и мужа комната 20 метров (в форме 7/9 фигурирует как отдельный объект – в разделе Характеристика занимаемых комнат), в документах каждого фигурирует доля 10/35, т.е. метраж каждого, но в оценке от общей жилой площади?
И требуются ли перечисленные выше документы в случае продажи комнаты (долей мужа и моих) одному из собственников других долей?
Спасибо!

admin | 2019/02/26

Здравствуйте Татьяна! В случае, если комната по документам является самостоятельным жилым помещением, а вы не являетесь участником долевой собственности, то на соседей не распространяются положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ о реализации преимущественного права покупки. В вашем случае вы с мужем являетесь участниками долевой собственности, поэтому вам необходимо направить через нотариуса соседям нотариально удостоверенные уведомления о продаже вашей комнаты.

Ирина | 2019/03/08

Добрый день.
Подскажите пожалуйста – я хочу продать приватизированную комнату с подселением по договору дарения. Какую минимальную стоимость комнаты я могу указать, чтобы покупатель (одариваемый) меньше платил налог? Кадастровая стоимость комнаты 456.000 руб. Заранее спасибо.

admin | 2019/03/20

Здравствуйте Ирина! Положения Налогового кодекса РФ об освобождении от уплаты налога при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. рублей не распространяются на сделки, оформленные посредством заключения договора дарения недвижимости. В соответствии с действующим законодательством любой одаряемый, не являющийся близким родственником дарителя, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подаренного имущества. Таким образом, для ваших одаряемых размер налога будет исчисляться от стоимости подаренного имущества (в вашем случае – кадастровая стоимость комнаты).

Светлана | 2019/03/17

Добрый день! Я была прописана с сыном в муниципальной комнате комунальной квартиры, в 2012 году вышла замуж, а в 2013 приватизировала комнату на двоих с сыном. Муж к этой комнате не имел никакого отношения, сейчас мы комнату хотим продать, нужно ли согласие мужа?

admin | 2019/04/01

Здравствуйте Светлана! В соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Таким образом, согласия супруга на продажу комнаты не требуется.

Елена | 2019/03/31

Здравствуйте. Хотим продать комнату в двушке, сосед по квартире живёт в другом регионе, на письма не отвечает уже много лет. Какой у нас выход? Составить извещение через нотариуса и ждать 1 месяц?

admin | 2019/04/10

Здравствуйте Елена! В связи с внесением изменений в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вам для продажи доли в квартире необходимо направить извещение о продаже доли соседу через нотариуса по известному вам адресу. В случае возврата уведомления по истечении месяца вы можете беспрепятственно продать свою долю третьему лицу и зарегистрировать такую сделку в Росреестре, поскольку преимущественное право соседа на покупку доли в данном случае нарушено не будет.

Ирина | 2019/04/03

Добрый день. Не могу самостоятельно определить разницу между долями в общей коммунальной собственности. Когда нужно уведомлять только через нотариуса, а когда достаточно почтового оправления. Трехкомнатная коммунальная квартира, проживают две семьи. У одной семьи 1 комната в долевой собственности на 3-х человек по 1/3 и один из них ребенок 14-15 лет. У второй семьи в собственности 2 комнаты по 1/2 в каждой комнате. Судя по выписке из ЕГРН на каждую комнату выписка делается отдельно и у каждой комнаты свой кадастровый номер. Если собственники 2-х комнат хотят продать свои комнаты каким же образом нужно правильно уведомлять соседей, через нотариуса или достаточно письма с описью и уведомлением? Заранее благодарю за ответ.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ирина! Положения статьи 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки и необходимости направлять уведомления через нотариуса применяются только при продаже доли постороннему лицу. Если продажа доли осуществляется участнику долевой собственности (соседу), другим владельцам уведомления не направляются. Если собственники хотят продать свою долю именно постороннему лицу, то вам нужно будет направить уведомления через нотариуса каждому собственнику, а именно: уведомления направляются не на жилое помещение (комнату), а на имя ее владельца. Если собственником является несовершеннолетний, то уведомление может быть направлено на имя его законного представителя.

Ольга | 2019/04/05

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста: продаем комнату в коммунальной квартире. Несколько комнат в собственности у государства, то есть их не приватизировали.Нужны ли отказы от этих комнат? И если да, то у кого их получать?
Спасибо.

admin | 2019/04/21

Здравствуйте Ольга! В данном случае вам необходимо направить одно нотариально-заверенное уведомления собственнику. Если комнаты в коммунальной квартире принадлежат муниципальному образованию, вы можете обратиться в Управление жилищно-коммунального хозяйства при администрации в городе вашего проживания и уведомления также будут адресованы в Управление ЖКХ при администрации.

Ирина | 2019/04/16

Здравствуйте! Сложилась ситуация, в которой соседи продали комнату без моего согласия. С чего мне начать для аннуляции сделки и покупки со своей стороны? Заранее спасибо!

admin | 2019/04/29

Здравствуйте Ирина! В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ вы можете признать данную сделку недействительной на основании нарушения вашего преимущественного права покупки. Признание сделок недействительными возможно только в судебном порядке. Таким образом, вам необходимо обратиться в районный суд с соответствующим исковым заявлением и документами. Данная категория судебных споров является достаточно сложной, поэтому вам следует обратиться к юристу или адвокату за получением квалифицированной юридической помощи в суде.

ольга | 2019/04/23

Спасибо! Я нашла информацию, что в СПБ вроде не нужно получать отказы если комната в собственности у государства, вроде существует какой-то закон именно в СПБ, скажите, правда ли это? Какой-то конкретной информации со ссылкой на этот закон не смогла найти.

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Ольга! В соответствии с распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 16.04.1999 N 595-р (ред. от 23.03.2001) “Об отказе от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности”, утвержден Перечень объектов недвижимости в жилищной сфере, находящихся в общей долевой собственности, одним из участников которой являются Российская Федерация или Санкт-Петербург, возмездное отчуждение доли в которых требует согласия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга. Таким образом, если вашего адреса проживания нет в Перечне, уведомлять о продаже доли администрацию Санкт-Петербурга не нужно.

Людмила | 2019/04/26

Здравствуйте. В 2016 году хотела продавать комнату. Другим собственникам отправляла уведомления, нотариально заверенные, и личные отказы у нотариуса от преимущественного права покупки. На данный момент комната не продана, подскажите пожалуйста, надо ли повторно собирать отказы у соседей и отправлять новые уведомления?

admin | 2019/05/08

Здравствуйте Людмила! Статьей 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, а также иными нормативными актами не установлен какой-либо конкретный срок действия уведомления о продаже. Направленное вами уведомление будет считаться действительным, если не изменились условия сделки, обозначенные в уведомлении. Таким образом, если с вашей стороны условия сделки не меняются, то новые уведомления можно не направлять.

нина | 2019/05/11

Здравствуйте, у нас комната под номером в коммунальной трех комнатной квартире, а остальные две комнаты доли, подскажите как продать нам комнату.

admin | 2019/05/23

Здравствуйте Нина! В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки в случае продажи долей в праве собственности постороннему лицу, вам необходимо направить уведомления о продаже остальным собственникам. В случае, если доли будут проданы вам одному из соседей, необходимости направлять уведомления не возникнет.

Катерина | 2019/05/28

Спасибо большое за консультацию, Игорю Викторовичу!!! Получила полный, развёрнутый ответ на мою ситуацию.

Вячеслав | 2019/05/31

Добрый день! Продаем комнату в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направлены уведомления о предстоящей продаже комнаты в простой письменной форме заказными письмами с уведомлениями. Некоторые соседи письма не получают. Сможем ли мы по истечения срока хранения письма на почте и не получения их соседями совершить сделку купли-продажи со сторонними покупателями?

admin | 2019/06/10

Здравствуйте Вячеслав! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки обязывает продавца известить лиц, имеющих такое право, и выдержать срок в 30-дней с момента уведомления таких лиц. Таким образом, после истечения данного срока и возврата писем вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Данная ситуация достаточно часто встречается на практике и каких-либо проблем у продавцов и покупателей недвижимого имущества не вызывает.

Надежда | 2019/06/10

Если я хочу продать комнату собственникам проживающих в этой же квартире, нужно ли мне от них подтверждение о покупки ими же заверенное юристом?

admin | 2019/06/19

Здравствуйте Надежда! Статья 250 Гражданского кодекса РФ обязывается собственника уведомить соседей при продаже доли только в случае продажи постороннему лицу, не входящему в круг остальных участников долевой собственности. Таким образом, если вы продаете комнату одному из соседей, уведомлять других о продаже нет необходимости.

Айгуль | 2019/06/13

Соседка продала комнату в коммунальной квартире. Комнаты у всех приватизированы.Соседей вызывали к нотариусу на подпись. Моя мама (собственник) тоже поставила подпись. Но у нее плохое зрение и слух. Когда ставила подписи в комнате у нотариуса сидели другие люди. А заселился алкаш. За 3 месяца устроил ад в коммуналке. Могут ли отозвать свои подписи собственники. Ведь они не видели истинного собственника, да и соседка не присылала письма с правом выкупа остальным соседям. Все сделал шустрый риэлтор.

admin | 2019/06/28

Здравствуйте Айгуль! Если вы считаете, что было нарушено преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у кого-либо из соседей, то вы можете обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Если соседи проставляли подписи в уведомлениях непосредственно на приеме у нотариуса, то в данном случае отправка уведомлений в письменном виде не обязательно, поскольку обязанность об уведомлении соседей была исполнена. К сожалению, законодательством не предусмотрено обязательное информирование соседей о личности будущего собственника одной из комнат в коммунальной квартире. В любом случае, вам следует проверить законность совершенной сделки.

Ольга | 2019/07/11

Добрый день! Я продаю комнату в коммунальной квартире (долевая собственность). Правильно я понимаю, что для того что бы получить отказы по ст.250 мне нужно идти к нотариусу и с ним оформлять уведомления, что бы он отправлял? или почтой заказное с уведомлением и описью? В квартире 8 комнат, но не все в собственности, есть и те что в муниципальном найме, кого в этом случае уведомлять? ситуация у меня усложняется тем, что проживаю я в одном городе, а комнату продаю в другом.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 ГК РФ обязывает при продаже доли постороннему лицу не получить отказ или согласие соседей, а известить их о продаже в письменной форме с предложением выкупить долю на заявленных условиях. В настоящий момент в связи с внесением изменений в закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уведомление всех участников долевой собственности происходит только через нотариуса. Кроме того, вы можете обратиться к нотариусу по месту вашего фактического нахождения, а не по месту нахождения недвижимого имущества.

Ольга | 2019/07/16

Здравствуйте! Продаем комнату в коммунальной квартире полученную по наследству. Направлены уведомления о намерение продажи соседям заказными письмами почти год назад. Подскажите срок действия уведомлений.

admin | 2019/07/27

Здравствуйте Ольга! Статья 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении преимущественного права покупки участников долевой собственности устанавливает соседям месячный срок для принятия решения о покупке либо об отказе покупки доли. Каких-либо дополнительных сроков действительности направленных ранее уведомлений законодательство не устанавливает, поэтому если заявляемые вами ранее в уведомлениях условия продажи не изменились, то новые уведомления вы можете не направлять.

Иван | 2019/07/29

Здравствуйте! Продана комната в коммунальной квартире, комнаты являются самостоятельными объектами недвижимости, а не долевой собственностью. Направленные нотариальные уведомления о предстоящей продаже комнаты соседи не получают. После истечения месячного срока обратно направлены нотариусу. Затем нотариусом направлена телеграмма, которую соседи не получали. Составлено свидетельство нотариуса о том что была проведена процедура уведомления соседей. Проведена сделка с регистрацией. После регистрации соседи заявляют, что они не уведомлены о продаже комнаты и хотят подавать в суд. Могут ли соседи как то доказать что процедура уведомления не соблюдена и сделка будет признана не действительной?

admin | 2019/08/22

Здравствуйте Иван! В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ о юридически значимых сообщениях сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, если соседи не смогут доказать, что не получали уведомлений по не зависящим от них обстоятельствам (длительная болезнь, переезд на другое место жительство со сменой регистрации и другое), сделка по купле-продаже отменена судом не будет.

Алена | 2019/09/18

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста в нашей ситуации: мы хотим продать комнату в 3-хкомнатной коммунальной квартире. Поскольку комната находится в нашей собственности через нотариуса были направлены уведомления иным собственникам. Уведомления были возвращены по истечении срока хранения и, соответственно, не вручены адресатам. У нас имеется покупатель, но приобрести он хочет по ипотечной программе. Каковы наши дальнейшие действия, если мы не сможем получить письменные отказы от всех собственников коммунальной квартиры? Заранее спасибо

admin | 2019/09/30

Здравствуйте Алена! По смыслу статьи 250 Гражданского кодекса РФ о соблюдении преимущественного права покупки у других лиц продавец обязан направить соответствующее уведомление о продаже доли, однако норма статьи не подразумевает непосредственного получения письменного отказа. Кроме того, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения. То есть, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Аналогичные разъяснения содержатся и в Методических рекомендациях нотариусам, утвержденным Федеральной нотариальной палатой (письмо № 1033/03-16-3). Таким образом, вы сможете беспрепятственно зарегистрировать переход права собственности на жилое помещение и провести сделку.

Евгений | 2019/10/03

Здравствуйте. При оформлении документов в 6-ти комнатной коммунальной квартиры у новой владелицы с мая сего года, у ней наториальный отказ взят ранее (куплена по мат.капиталу) возникли еще 2 малолетних собственника, в данной квартире не прописаны. После сбора документов в органы опеки, потребовали отказ так-же от ее бывшего мужа, в разводе с февраля. Он каг-бы проживает в другом городе с другой. Кое как его нашли по телефону, но он отказывается от предоставлении отказа и покупки комнаты. Как тогда можно продать свою долю?

Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Можно ли самим обратиться в МФЦ?

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?

Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.